第一百五十四章　水深

        早上，一大桌子人正围在餐桌旁吃早餐，平哥接到了郑清颜的电话。（市秋游。沈为虽然跟郑清颜不熟，只是一面之缘，但一个人心里有事没事，从言谈举止总会流露出些什么，郑清颜昨天明显就是心无牵拌，怡然自得的状态。而且照常理说既然已经约好了后天出发，今明两天应该就不会再刻意聚拢，沈为相信平哥的直觉不会错。所以沈为猜测郑清颜不是他自己本人什么事情，而是为了别人，妻子儿女，新知故交，都有可能。

        郑清颜过来还得有一段时间，平哥和廖哥吃完早饭自然是在花园里喝茶等着郑清颜。郑清颜要来跟平哥说事情，沈为觉得别墅里人太多不大方便，让梅凌带着盛华和万林去城里转转，廖哥让肖曙和小俊也跟了出去，五个人，开着那辆崭新的奔驰，出了平哥的花园别墅。梅凌是头一次自己一个人带四个身手超强的保镖出门，坐在副驾上对坐在后面的盛华问道盛华，你为哥真的买了很多套别墅？

        盛华搞不清楚梅凌言下有什么含义，所以实打实说道是的。

        “小俊，开到老巷子那边去，我们去看看那儿有没有想把院子卖出来的。”梅凌对开车的小俊道。昨天晚上沈为跟平哥说了在省城收购老宅的想法，梅凌是每个字都听上了心，虽然当时没有发表什么意见，实际上早就打定了主意要照沈为的说法买几进院子来放着，一是她晓得沈为肯定喜欢住这种房子，二也是一种稳当的投资。第三，梅凌本来就是学建筑设计的，本身也对这些感兴趣。

        “嫂子，这种房子的价钱肯定不便宜，而且还不一定有人愿意卖。”盛华顺口道。

        他叫了一声嫂子不打紧，梅凌心里头舒坦极了，盛华是贴沈为最近的人，他叫嫂子无疑就是承认了梅凌是自己人，跟着万林看梅凌的眼神就不一样了，也道嫂子咱们先去看看，真有好的你看上了咱们再回来让为哥一起去看。梅凌自然感觉的到这些变化，心里乐滋滋的道，想办法的话总会有人卖出来的。

        小俊说话就要直接的多了，不过他没跟着叫嫂子，还是按着以前的称呼说凌子你看上哪儿了，跟我们说一声，我明天就带着人去跟户主谈，我还不信，又不是白要他的，该多少钱多少钱，不卖的话我再加点，他还不识相？当真不晓得锅儿是铁打的.

        梅凌听了咯咯笑道胡说八道，这要是让沈为知道了还不骂死我。万林马上接口道嫂子你放心，我不得说。肖曙自然也是举手表态，打死不说。梅凌看都不看盛华，晓得这里面怕是他的嘴才是最紧的。

        他们说说笑笑的要去买老院子，别墅里沈为正拿着平哥公司里的人送过来的一个文件夹仔细的研究着。

        原来房地产开发商的操作都是大同小异，通过拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率，比如说某地块拍卖总价是8000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是8000元，这也是开发商和有关部门很爱拿来宣扬的。

        楼面价成本就8000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖11000看上去确实不贵。其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩5000，但照样卖你11000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。中间的利润太大了。当然开发商改容积率也是需要付出不少灰色成本的。以此类推，很多公开的土地拍卖也是作秀，如果是局外人来，有关部门就运用潜规则不给改容积率。这也是土地垄断的另一种手段。

        如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地，当然这同样需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后2年必须开发，但实际往往是雷声大雨点小，这还是取决于关系。改好容积率，就可以着手开工了，基本上都是建筑商垫钱，开发商所用的资金很少。地基出土后就可以开始预售了，预售的时候，自然有很多房地产代理公司挤破头，开发商完全可以待价而沽，而且实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。没有实际成交的时候，开发商和银行的梦幻组合也就正式登场了。

        如果很多房子没卖出去，这样开发商就要占用很大的资金，从而被迫降价促销。但实际情况是开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义

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